얼마 전, 기획재정부는 양도소득세법 시행령 개정안을 발표했다. 개정안은 입법예고 및 차관‧국무회의를 거쳐 내달 중 공포‧시행될 예정.
개정된 양도소득세법에는 양도소득세를 부과할 때 분양권도 주택 수에 포함되어 세금 부과 대상이 된다는 내용이 포함됐다. 이전에는 조합원입주권만 주택 수에 산정됐지만, 소득세 부과 대상에 분양권을 추가함으로써 과세형평을 제고한다는 취지다. ‘분양권’은 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위에 있는 자를 말한다.
이 개정안이 통과되면 1주택 보유자가 분양권도 보유하는 경우 2주택자로 분류되는 바. 1세대 1주택 2년 이상 보유 시 비과세되는 규정을 적용받지 못한다. 단, 1주택자가 분양권을 취득한 후 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 또는 신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속해서 거주하는 경우, 신규주택 완공 전후 2년 이내 종전주택을 양도하는 경우 비과세 특례 규정이 적용된다.
정종하 부동산상속변호사는 “이렇게 소득세법 개정과 정부의 부동산 대책 변화로 부동산 시장이 혼란에 빠지고 있다”며 “이런 변화는 부동산 상속에도 영향을 미치는 바. 상속, 증여를 염두에 둔다면 관련 정책과 법률을 민감하게 확인할 것”이라고 조언한다.
꼬마빌딩, 비트코인 상속 등 최신 이슈와 법률 개정
최근 부동산 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 상속, 증여가 활발하게 발생하고 있다. 특히 소규모 빌딩인 이른바 ‘꼬마빌딩’ 증여자도 증가하고 있다. 근린생활시설이나 오피스빌딩 등을 의미하는 꼬마빌딩에는 상가주택, 다가구주택, 도시재생지역의 복합 문화 공간 등이 포함된다. 꼬마빌딩은 건물 위층에 거주하면서 아래층에서 점포 월세 수익을 낼 수 있어 선호도가 높다.
정종하 부동산변호사는 “빌딩을 증여하는 경우 상속, 증여세 계산 시 기본적으로 매매사례를 통해 확인된 시가를 우선적으로 반영하는데, 꼬마빌딩은 아파트처럼 주변 시세가 명확하지 않고 형태가 제각각인 바. 공시가격, 국세청 기준시가 등을 기준으로 신고해왔다”며 “하지만 이러한 방법은 현재 시가의 6-70%만을 반영하는 바. 세금을 적게 내면서 부를 대물림 하는 수단으로 이용된다는 비판이 많았다”고 설명한다.
이에 국세청은 꼬마빌딩을 시가보다 낮게 상속, 증여하는 것에 대한 과세 방침을 밝힌 바 있다. ‘부동산 가격공시에 관한 법률 제2조에 따른 비거주용 부동산’ 또는 ‘지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지’를 대상으로, 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내에 있는 부동산은 상속세나 증여세를 결정할 때 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정을 실시한 후 재산평가심의위원회에서 감정가격을 시가로 인정할 지 여부를 심의할 것. 시가로 인정되면 감정가격으로 상속, 증여 재산을 평가하여 과세하겠다는 내용이다.
정종하 변호사·세무사는 “이렇게 상속, 증여 과세에 대한 규제가 강화되고 있지만, 세금회피 등으로 악용될 여지를 사전에 차단하고자 국세청에서는 과세 방침에 대해 구체적인 기준에 대해서 밝히지는 않고 있다”며 “납세자는 꼬마빌딩에 대한 상속, 증여 시 신고 방법에 대해서 부동산상속변호사와 우선 상담하여 세금을 줄이는 방법을 찾는 게 중요하다”고 설명한다.
덧붙여 정부는 내년부터 비트코인 같은 가상자산을 통해 번 돈에도 세금을 부과할 계획을 밝혔다. 번 돈 2백 5십만 원까지 세금을 내지 않지만, 그 이상이면 20% 세율 기타소득으로 분리 과세하기로 한 것. 양도, 대여하는 경우는 물론 ‘상속 및 증여’ 시에도 세금이 부과된다.
상속·증여되는 가상자산의 값어치는 ‘국세청장이 고시한 사업자에서 거래되는 자산은, 거래소의 평가기준일 이전·이후 1개월간 일평균 가격을 평균 내는 방식’과 ‘이를 제외한 나머지 가상자산은 평가기준일의 일평균 가격, 또는 종료 시각에 공표된 시세가액 등’으로 계산한다.
정종하 부동산 상속 변호사는 “부동산 대책, 세법은 계속 변화하고 복잡해 질 것”이라고 전망하며 “상속·증여세 부과 대상이 확대되고 세금 부과 방식 또한 엄격하고 까다로워지는 상황에서 현재 본인이 소유한 자산과 세금, 상속 증여 시 부과되는 세금의 득과 실을 확인하고, 신속하게 적절한 조치를 취해야 할 것”이라고 조언한다.
