경기가 나빠지면 왜 부동산 경매 건수가 늘어날까. 채권자는 부동산 경매를 채권 실현 수단으로 이용하고, 대출을 받아 집을 매수한 이들이 상환을 못해 부동산을 매물로 내놓기 때문이다. 또한 시세보다 조금 더 저렴한 가격으로 부동산을 매입하려는 수요가 증가하면서 부동산 경매 시장이 점점 활성화되는 것.

법률사무소 원앤원 김원태 부동산경매변호사는 “그간 부동산 경매는 물론 소유권이전등기, 인도 소송 등 부동산 관련 자문을 오래 담당해 왔는데, 요즘 부동산 경매와 관련한 상담이 부쩍 증가했다”며 “부동산 경매는 유형에 따라 절차도, 유의할 부분도 조금씩 달라지는 바, 부동산 경매 유형에 관한 정보를 좀 더 자세히 알아두면 유용할 것”이라고 설명한다.

경매란 매도인이 다수의 매수 희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 자와 매도 계약을 체결하는 매매 방식이다. 경매는 경매 목적물에 따라 ‘부동산경매와 동산경매’로, 경매집행 주체에 따라 ‘공경매와 사경매’로, 집행권원의 필요 여부에 따라 ‘임의경매와 강제경매’로 구분하고 있다. 또한 채권자의 권리를 충족하기 위한 ‘실질적 경매’와 공유물분할청구를 목적으로 한 ‘형식적 경매’로도 나뉜다.

부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하며 경매의 주체가 개인인 경우는 ‘사경매’ 국가 기관인 경우는 ‘공경매’로 구분한다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매, 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있다.

채권자가 신청하는 경매, ‘강제 경매’와 ‘임의 경매’로 나뉘어

김원태 부동산소송변호사는 “앞서 언급한 바와 같이 부동산 경매 중 빈번하게 발생하는 유형은 채무자가 채무를 변제하지 못할 때 채권자가 법원에 경매를 신청하는 경우”라며 “이 때 법원은 입찰을 통해 채무자 물건을 매각한 후 그 매각 대금으로 채권자 채권을 충당하는 법원경매를 진행한다”고 설명한다.

채권자가 경매를 신청하는 경우에도 집행권원에 따라 강제경매와 저당권 등 담보권행사로 진행되는 임의경매로 나누어 진행된다. 집행권원이란 국가 강제력에 의해 실현될 이행청구권에 대해 표시하고, 이에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 의미한다.

김원태 부동산변호사는 “임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없다‘며 ”이에 반해 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매가 진행 된다”고 설명한다.

단, 임의경매에서 경매 절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 존재하지 않았거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 존재하지 않거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효하다.

부동산 경매 후 예기치 못한 손해 가능성 ↑ 매수인, 부동산 소유권 보호를 위해서는

김원태 변호사는 “법원의 매각허가 결정이 선고되었다고 매수인이 매각 대금을 지급하기 전까지 매각 결정이 확정된 것이 아니므로, 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 할 수 있다”며 “이러한 손해를 줄이기 위해 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청하는 등 대응 방안을 마련해야 할 것”이라고 설명한다.

부동산 관리 명령은 매수인 또는 채권자가 신청가능하며, 관리명령 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 가능하다. 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리하며 채무자·소유자 또는 부동산 점유자가 관리명령에 따르지 않는 경우 등에는 필요에 따라 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있다.

매수인은 매각 대금을 지급하고 낸 뒤 6개월 이내에 부동산 인도명령을 신청하여 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 부동산을 회복할 수 있다. 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

김원태 부동산 변호사는 “인도명령 신청기간이 지난 후라도 부동산 점유 문제가 있는 경우 매수인은 해당 부동산을 넘겨달라는 명도소송을 생각해 볼 수 있다”며 “명도소송은 그 제기 기한에 제한이 없으며 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 통해 해당 부동산의 점유를 이전 받을 수 있다”고 설명한다.

부동산 경매는 매수자에게 경제적 이득을 가져다줄 수 있는 만큼 상당한 위험도 따를 수 있다. 예컨대 임대차 계약 문제로 제때 부동산을 넘겨받지 못하는 경우도 있고, 해당 부동산에 유치권이 설정되어 있는 경우도 적지 않다. 하지만 민법 및 민사집행법 등 관련법을 활용하면 소유권을 주장하는 등 적절한 방어를 할 수 있는 만큼 적극적으로 대처하는 게 좋다.