지이코노미 김정훈 기자 | 최근 전세금 반환 문제로 어려움을 겪는 세입자가 늘고 있다. 대법원이 발표한 2024사법연감에 따르면, 2023년 전세금반환 본안 소송 접수 건수는 7,789건으로, 전년 3,720건 대비 무려 109.4% 증가했다.

이처럼 전세금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 늘면서, 세입자들의 불안감도 커지고 있다. 특히 계약 종료 시점에 임대인이 전세금을 반환하지 않거나, 재산이 분산되어 있는 경우가 많아, 단순히 이사부터 하고 나중에 돈을 받겠다는 방식은 큰 위험을 동반한다.

엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “이사부터 하고 보증금을 나중에 받겠다는 판단은 매우 위험하다”며 “임차권등기명령을 통해 권리를 먼저 고정하는 것이 표준 절차”라고 조언한다.

임차권등기명령은 세입자가 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 돕는 법적 장치로, 세입자의 권리를 안전하게 보호하는 ‘안전핀’ 역할을 한다. 신청서는 임차주택 소재지 관할 지방법원(지원·시·군 법원 포함)에 접수하며, 등기 완료 후 열쇠를 인도하는 순서를 지키는 것이 핵심이다.

법도 전세금반환소송센터의 ‘2025전세금통계’에 따르면, 내부 표본 10건 중 약 6건(57%)이 임차권등기를 활용했다. 임차권등기를 활용한 사건의 평균 소송 기간은 3.4개월로, 미활용 사건 4.4개월보다 약 한 달가량 단축됐다. 5개월 이내 종결 비율도 임차권등기 활용 사건이 88%로, 미활용 사건 68%보다 높았다.

엄 변호사는 “임차권등기를 먼저 마치면 서류 정리와 입증이 빠르게 진행돼 전체 소송 기간이 약 23% 단축되는 경향이 있다”며 “이는 시간뿐 아니라 비용 절감 효과도 크다”고 덧붙였다.

세입자가 전세금을 안전하게 회수하기 위해서는 단계별 대응이 필수적이다. 우선 계약 종료와 보증금 미반환 사실을 내용증명으로 확인하고, 이사가 불가피한 경우 임차권등기명령을 먼저 완료해야 한다.

이후 등기 완료 후 전세금 반환청구 소송으로 집행 가능한 권리를 확보하고, 임대인의 재산 구조에 따라 채권 압류, 부동산 집행 등 회수 전략을 진행한다. 지급명령은 빠른 회수가 가능하지만, 임대인이 이의를 제기할 가능성이 높다면 곧바로 본안 소송과 집행 절차로 이어갈 준비가 필요하다.

한편, 2024사법연감에 따르면 2023년 민사 독촉(지급명령) 접수는 121만5,658건으로 집계됐다. 이는 전세금 문제뿐 아니라 월세, 기타 임대차 분쟁까지 포함한 수치로, 세입자가 법적 절차를 통해 권리를 보호하려는 수요가 꾸준히 증가하고 있음을 보여준다.

엄 변호사는 “전세든 월세든 원칙은 동일하다. 이사 전 권리 보전이 모든 대응의 출발점”이라며 “임차권등기를 활용하면 소송 기간 단축뿐 아니라, 임대인 재산 상황에 따른 전략적 대응도 가능해, 세입자 입장에서 안전망 역할을 한다”고 강조했다.

이어 “최근 전세가 상승과 임대인 부동산 거래의 복잡성 증가로 인해, 보증금 반환 문제는 앞으로도 꾸준히 늘어날 가능성이 높다. 따라서 세입자는 계약 종료 시점 이전부터 법적 권리를 확보하는 것이 필수”라고 덧붙였다.

결국 전세금 반환 문제에서 가장 중요한 것은 ‘이사 전 권리 확보, 등기 후 소송·집행’이라는 원칙을 철저히 지키는 것이다. 이를 통해 세입자는 예상치 못한 금전적 손실을 줄이고, 보다 안정적으로 주거를 이전할 수 있다.

전문가들은 전세금 회수 과정에서 작은 절차 하나라도 놓치면 피해가 커질 수 있으므로, 사전에 법률적 조언을 받고 체계적으로 준비할 것을 권고하고 있다.