지이코노미 강소현 기자 | 최근 부동산 정책이 변화하면서 다주택자나 비싼 주택의 소유자가 부담하여야 하는 세금이 조금이나마 줄어들 것으로 기대되고 있다. 자녀에 대한 증여 등으로 합법적으로 절세하는 것은 문제가 되지 않지만, 편법을 쓰거나 불법적인 방법을 이용하려는 시도는 절대 금물이다. 그러나 여전히 세금을 포탈하거나 각종 법령상의 제한을 회피할 목적으로 부동산 명의신탁이 악용되고 있으며 그로 인한 갈등도 끊임없이 발생하고 있다.

부동산 명의신탁은 부동산을 실제의 소유자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권 등기를 하는 것이다. 1995년 부동산실명법이 시행되면서 명의신탁약정은 무효이고 이에 따른 등기로 이루어진 물권변동의 효력은 인정되지 않는다. 그리고 명의신탁을 하게 되면 명의를 빌려준 사람이나 빌린 사람 모두 형사처벌을 받는다.

수원에서 20년 넘게 부동산소송을 맡아온 한병진 변호사는 “명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하되 등기명의를 수탁자 앞으로 한 것을 말한다. 명의신탁약정은 원칙적으로 무효인데, 명의신탁에는 여러 유형이 있고, 그에 따른 법리도 매우 복잡하다. 따라서 명의신탁에 대한 소송이나 분재이 발생할 경우 부동산전문변호사와 상의해 대응하는 것이 좋을 것이다”라고 설명하였다.

일반적으로 부동산명의신탁은 크게 3가지 유형으로 나눠진다. ▲양자간 명의신탁 ▲3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁) ▲계약명의신탁이 그것이다.

먼저 양자간 명의신탁은 부동산 소유자가 등기명의를 타인 명의로 이전하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 명의수탁자에게 등기를 이전하는 형식의 명의신탁을 말한다. 3자간 등기명의신탁이란 명의신탁자가 부동산을 매수하면서 매도인으로부터 바로 명의수탁자 앞으로 이전등기를 하는 방식이다.

마지막으로 계약명의신탁은 가장 흔한 명의신탁의 유형인데, 실제로는 명의신탁자가 매매대금을 부담하지만 명의수탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 이전등기를 하는 형식의 명의신탁이다.

그렇다면 각 유형의 명의신탁에서 법적 분쟁이 발생할 경우 그 해결 방법은 어떻게 될까. 물론 이 과정에서 부동산전문변호사에게 자문이나 조력을 받는 것은 필수이다.

먼저 양자간 명의신탁의 경우, 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유권이전등기 말소청구 소송을 할 수 있다.

3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁자와 명의수탁자 간의 약정은 부동산실명법에 따라 무효이지만, 명의신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 무효인 소유권이전등기의 말소를 구하고, 매도인을 상대로 매매계약을 원인으로 소유권이전등기청구를 구하여 소유권을 되찾아야 한다.

계약명의신탁의 경우 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 유효한지 여부는 매매계약 당시 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았는지, 몰랐는지에 따라 결론이 달라진다. 매도인이 명의신탁약정 사실을 알지 못하였다면 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 유효하고 명의수탁자의 소유권이전등기도 유효하다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 명의수탁자 앞으로 된 소유권이전등기의 말소를 구하거나 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 다만, 명의신탁자는 명의수탁자에게 실제 매매대금을 부담하였으므로 명의신탁자는 명의수탁자에게 매매대금 상당의 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다.

위에서 살펴보았듯 부동산명의신탁을 하고 나면 명의수탁자로부터 등기를 되찾아오는 것이 매우어렵고 심지어 불가능한 경우도 있다. 그리고 명의수탁자가 명의신탁 부동산을 처분하더라도 횡령죄로 처벌할 수 없다. 명의신탁으로 인한 재산상의 피해를 당하지 않기 위해선 처음부터 명의신탁을 하지 않는 것이 최선이나, 어쩔 수 없이 명의신탁 분쟁에 휘말리게 되었다면 믿을 수 있는 부동산변호사와 함께 초기부터 협력하여 대처하는 것이 현명한 방법이다.