지이코노미 김창현 기자 |  임대인과 임차인이 임대차계약서를 작성하고 임차인이 전입신고와 확정일자까지 받은 상황에서 임대인이 개인회생 신청을 하는 경우 임대보증금 반환 의무는 누가 지는가에 대하여 종종 문제가 된다.

개인회생에서 대항력 있는 임차인의 지위는 부동산의 근저당권자에 준하는 별제권자로 분류되며 임대인이 개인회생 면책 결정을 받아 확정되어도 면책의 효력이 임대보증금에 미치지 않는다.

따라서 개인회생 절차내에서는 크게 문제가 발생되지 않는다.

그러나 임대인이 채무의 압박을 이기지 못하여 부동산을 매매하게 된 경우나 근저당권자가 신청한 경매가 진행되어 소유권이 바뀐 경우에는 임대보증금 반환 의무는 누가 지게 되는걸까?

대법원 판례에 따르면 부동산이 매매된 경우 임대인의 지위는 매수인에게 승계되므로 임대보증금 반환의무는 매수인에게 있다고 판시하였다. 

하지만 매매와 달리 근저당권자가 임의경매를 신청할 경우 임차인의 전입신고일(익일 0시부터 효력이 발생)과 근저당권 설정등기의 경료일을 비교하여 임차인이 후순위라면 매각대금을 완납한 매수인에게 대항할 수 없다.

최근 임대차계약과 같은 날에 근저당권을 설정하여 근저당권자가 신청한 임의경매에서 임대보증금을 회수하지 못하여 피해를 본 임차인들에 대한 기사가 빈번히 나오고 있다.

법무법인 혜안 개인회생파산 전담센터 박효영 변호사에 따르면 “이러한 피해를 예방하기 위해서는 계약전 선순위 근저당권자가 있는지 등기부등본을 확인하고 임대인의 동의를 받아 임차권 등기를 하는 방법이 최선으로 보인다. 임차권 등기는 전입신고와 달리 등기를 한날로부터 대항력이 발생되기 때문이다.”라고 언급했다. 앞으로는 사회경험이 적은 젊은층을 상대로 임대보증금을 편취하는 이러한 사기가 없어지기를 기대해본다.