간혹 교회 소유 부동산을 임차하는 경우가 있다. 교회 건물을 임차하는 계약만이 아니고 매매계약에도 그대로 적용이 되므로 아래 내용은 잘 숙지해야 할 필요가 있다. 이러한 법리는 종중 소유 부동산 등을 거래할 때에도 그대로 적용되는 내용이기도 하다.
교회 소유 부동산에 대하여 임차계약을 체결하는 경우, 통상 교회의 대표자인 목사가 해당 부동산에 관한 임대차계약서를 작성하기 때문에 계약의 상대방인 임차인으로서는 계약의 효력에 대한 의심을 하지 못한 채 당연히 계약이 유효할 것으로 믿고 계약서를 작성하는 경우가 많다.
그런데 교회 소유의 부동산에 관한 임대차계약을 체결함에 있어서(물론 매매계약도 포함된다), 교회 내부적으로 반드시 거쳐야 하는 절차가 있고 이를 거치지 않은 채 임대차계약을 체결하는 경우 해당 계약은 무효이다. 계약이 무효로 되는 경우에는 주택임대차보호법 등에서 보장하는 대항력이 생기지 아니하기 때문에 임대차보증금 등을 돌려받지 못하는 경우까지도 걱정을 해야 한다.
이러한 문제는 교회와 같은 “법인 아닌 사단”의 ‘재산소유형태’ 때문에 발생한다.
우리 민법 제275조 제1항은 “법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.”고 하여 법인 아닌 사단의 재산소유형태를 ‘총유’로 규정하고 있으며, 동법 제275조 제2항은 “총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다.”고 하면서 동법 제276조 제1항에서 “총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.”고 규정하여 총유물의 관리행위에 관한 절차적인 제한을 두고 있다.
그리고 우리 대법원은 “민법 제275조, 제276조 제1항은 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하되 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리ㆍ처분행위는 무효라 할 것” 이라고 판시하여(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다112299 판결), 총유물의 관리행위에 있어서 정관이나 규약 상의 근거규정 또는 사원총회의 결의를 요구하고 있고, 이에 반하는 관리행위를 무효로 보고 있다.
즉 교회는 법인 아닌 사단에 해당하여 위 민법상 총유에 관한 규정의 적용을 받으므로, 교회의 명의로 등기된 부동산은 교인들의 총유에 속하는 것이며, 이러한 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하는 것은 총유재산의 관리행위에 해당하는바, 임대차계약에 관한 정관이나 규약 상의 근거규정 또는 교인총회의 결의가 없다면 그와 같은 임대차계약은 무효가 되는 것이다.
교회가 연속성이 있는 경우라면, 교회가 설마 문제가 있을까 하는 생각도 할 수 있겠으나, 재개발 구역 등에서 교회들이 보상을 받은 후 실질적으로 교회가 소멸하는 경우도 존재하기 때문에 이는 대단히 중대한 문제에 해당한다.
최근에도 교회 소유 부동산에 관한 임대차계약과 관련, 임대인 교회가 교인총회의 결의 없이 교회 소유 부동산을 임대차 하였음을 사후에야 발견하고 향후 임대차보증금을 돌려받지 못할 염려 때문에 계약의 무효를 주장하며 소송까지 이르러 어렵게 받아낸 사례도 존재하였다.
위 사건에서 임차인을 대리하여 소송을 진행한 법무법인(유한) 한별의 현인혁 변호사는 “교회와 계약을 체결할 때는 임대차계약의 효력과 관련한 불필요한 분쟁을 방지하고 임대차계약을 보다 안전하게 체결하기 위해, 계약체결단계에서 미리 교회의 정관이나 규약에 임대차계약 체결에 관한 근거규정이 있는지, 혹은 임대차계약 체결을 위한 교인총회의 결의가 존재하는지를 반드시 확인하고 관련 자료를 확보해 두는 것이 필요하다.”라고 하였다. 그러면서 “소유자가 단체인 경우에는 단체 내부에 계약 체결을 위한 절차가 있고 이를 거치지 않으면 문제가 있다고 보아야 한다. 따라서 계약을 하기 전에 어떤 단체와 계약을 하는 것인지 살펴보고 반드시 변호사와 사전에 상의를 하는 것이 필요하다”라고 하였다.
