지이코노미 송진수 기자 | 2년 전, A씨는 B씨 소유의 아파트를 매수하고 B 명의 계좌로 계약금 일부인 5백만 원을 인수했다. 그러나 B씨는 계약금 일부를 입금받은지 3일 후에 아파트에 매매계약을 체결하지 않겠다는 의사를 밝히고 A 명의 계좌로 7백만 원을 송금했다.

이에 A가 B와 아파트 매매계약에 대한 가계약을 체결하며, 매도인이 가계약을 파기할 경우 가계약금의 배액을 상환하기로 약정한 바. 가계약에서 정한대로 가계약금의 배액인 1천만 원을 위약금으로 지급해야 한다며, B를 상대로 나머지 3백만 원 지급을 요구하는 소송을 제기했다.

항소심까지 간 소송에서, 법원은 ‘해약금계약과 위약금계약은 서로 별개이며, 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없고, 따라서 아파트 매매계약시 가계약을 맺으며 가계약금을 지급하고 해약금 약정을 했더라도 위약금 약정까지 한 것으로 볼 수는 없다’고 판결, A씨 청구를 기각했다.

수원법률사무소 강인 이규호 변호사는 “이처럼 가계약금을 지급하였다고 하더라도 이를 곧바로 위약금계약이 있었다고 볼 수는 없기 때문에, 가계약금 지급에 대한 위약금이 의무는 아니다”라며 “최근 부동산 시세가 요동치며 가계약금 배상을 둔 소송이 증가하고 있는 바. 관련 법률과 판례를 자세하게 살펴 볼 필요가 있다”고 전했다.

그렇다면 부동산 소송의 중점 계약금과 가계약금, 임대차 등 최근 논쟁이 되고 있는 분쟁 쟁점에 어떤 대응을 해야 할까. 이규호 변호사와 자세히 알아본다.

Q. 가계약금은 계약금과 무엇이 다른가.

(이규호 산변호사) 가계약이란 부동산 거래나 임차 등을 계약할 때 정식 계약을 맺기 전, 임시로 체결하는 계약을 말합니다. 가계약금은 별다른 특약이 없는 경우 매수인이 매도인에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서의 성질만을 가진다는 점에서, 민법 제565조 제1항에 의해 원칙적으로 해약금의 성질을 가지는 계약금과는 구별됩니다. 다만 당사자들이 다양한 이해관계를 반영하여 합의하는 부분이므로 구속력, 규정 내용 등이 사안마다 달라질 수 있습니다. 즉 법적 성질이나 효력도 다양해 쉽게 파악하기 어렵습니다.

Q. 가계약금을 지불한 상황에서 일방이 계약을 해지한 경우, 법적 구속력이 없는가.

(이규호 변호사) 단언하기 어렵습니다. 앞선 사안에서 법원은 가계약금은 해약금을 넘어 위약금의 성질까지 가진다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. A씨가 B씨에게 송금한 5백만원은 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로, 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우 반환할 것이 전제되는 성질입니다. 즉 쌍방 간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우 본계약의 계약금 상당액을 위약금이나 해약금으로 지급한다는 내용의 약정이 성립하기 어렵다고 본 것입니다.

즉 가계약은 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제입니다. 만약 계약서 작성 시 가계약금을 위약금으로 하는 특약을 작성한 경우라면 결과는 달라질 수 있습니다.

Q. 계약금을 지불한 후 계약을 해지했을 경우라면.

(이규호 변호사) 가계약금이 아닌 통상의 계약금으로서 금원을 지불한 상태라면 민법 제565조 제1항 해약금의 조항을 따릅니다. 법률상 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

Q. 가계약금 지불 후 매매 계약을 해지하려 할 때, 유의할 점은.

(이규호 변호사) 가계약 또한 ‘계약의 법률관계는 법의 제한에 저촉되지 않는 한, 개인의 자유에 맡긴다는 계약자유의 원칙’에 의거합니다. 즉 계약 효력이 있습니다. 하지만 계약 내용을 정확하게 명시해야 법률 분쟁이 생겼을 때 대응할 수 있습니다. 즉 계약서 작성 전 계약 내용, 조건을 상세하고 명확하게 확인하고 필요한 내용이 있다면 특약 사항을 넣어 계약서에 기재하는 것이 좋습니다. 때문에 계약서에 사인을 하기 전에 부동산전문변호사의 자문을 받아 계약 내용에 대해 본인에게 불리한 부분은 없는지, 추가할 사항이 없는지 등 여러 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

한편 조언을 준 이규호 변호사는 현재 법률사무소 강인 대표변호사로 수원 지역에서 부동산, 금융 사건 등을 수임하고 있다.