지이코노미 한지은 기자 | 전에 없던 코로나펜데믹 사태에 자영업자의 한숨이 늘어가고 있다. 실절적인 피해를 본 상가 임차인을 보호하기 위한 법률 개정이 활발해지면서, 상가임대차 법률분쟁, 상담도 증가하고 있다.

법무법인 인화 김윤희 변호사는 “최근 집합금지‧제한조치를 받은 상가임차인의 해지권을 인정하는 내용이 포함된 상가건물임대차보호법 개정안이 국무회의를 통과했다”며 “자영업자의 매출은 급격히 감소하는데 반해 임대료 인하폭이 이를 따라가지 못해 발생한 현상”이라고 설명한다.

상가임차인이 경영 악화로 가게를 닫아 영업을 못하는 상황이어도 같은 차임을 지급해야 하는데, 이로 인해 상가임차인의 생존권이 중대한 위협을 받고 있는 것. 이에 상가건물 임대차보호법에 원론적으로 인정되던 ‘사정 변경에 의한 해지권’을 토대로, 코로나19로 인해 폐업한 경우에 적용되는 법정해지권을 신설했다.

관련 법률 개정은 상가임차인에 대한 최소한의 보호 조치다. 이때는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있어 상가임차인의 차임 부담을 어느 정도 해소할 수 있을 것으로 보인다.

김윤희 변호사는 “지난 해 임대차보호법 개정을 하며 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동을 차임 감액 청구 사유에 추가했는데, 실효성 문제가 발생하여 좀 더 구체적이고 효율적인 방법이 추가된 것”이라고 설명한다.

문제는 본격적으로 법률이 적용되기 전까지, 임차인은 계약해지권을 주장할 수 없다는 점이다. 실제로 이런 문의가 빗발치고 있다. 임차인은 임대인이 계약을 해지하거나 계약 기간이 만료되기 전까지 월세를 지속적으로 부담해야 한다.

김윤희 변호사는 “기본적으로 계약서 상 임대인-임차인 계약 사항은 지켜져야 하며, 일방의 주장으로 해지하는 것도 어렵다”며 “하지만 전에 없던 코로나19라는 변수가 생긴 바. 불가항력적인 사유 발생을 이유로 계약 해지 소송을 다퉈 볼 수는 있다”고 설명한다.

실제 최근 코로나19로 임대 수익이 줄어들어 발생한 임대인- 임차인 간 계약해지확인소송에서 재판부가 특약사항에 규정된 내용 상 임대차계약의 해지를 인정하는 사례가 있었다.

물론 임대차계약해지소송을 쉽게 예측하기는 어렵지만, 현재 상황을 고려한 판결이 내려진 바. 의뢰인 상황에 따라 법률소송도 한 가지 대안이 될 수 있을 것이다.

상가권리금 회수도 문제… 수용 가능한 대책은

상가임대차해지와 더불어 임대차권리금 문제도 수면 위로 떠오르고 있다. 상가임대차권리금은 신규 세입자와 기존 세입자가 주고받는 일종의 대가성 거래다. 기존 세입자가 확보하고 있는 단골손님, 지명도 등 영업 수완을 전수받으면서, 이에 대한 대가를 지급하는 것이다.

김윤희 변호사는 “상가권리금은 일종의 관행으로, 법적인 보호를 받지 못하다가 법률 개정을 통해 2018년 상가임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 규정이 추가됐다”며 “하지만 권리금소송은 끊임없이 이어지고 있다”고 설명한다.

상가임대차보호법상 상가 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 만기일까지 권리금 회수 기회를 보호받을 권리가 있다. 이 사이에 임대인이 부당한 사유로 권리금회수를 방해하면 이에 대해 손해배상 청구를 할 수 있다. 최근 권리금을 거의 받지 못하거나 없는 수준으로 계약이 만료되는 일이 많아지면서, 권리금 회수 기회를 둘러싼 분쟁이 더욱 첨예해 지고 있는 것.

김윤희 변호사는 “권리금 보호를 위해서는 회수 기간, 계약 사항, 임대인과 신규 임차인의 입장 등을 확인하고 법률 요건을 충족하는지 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “임차인이 놓친 부분이 있어 소송까지 갔음에도 손해를 입고 패소하는 경우가 있기 때문에 권리금 회수에 있어서는 가장 기본적인 부분부터 확인하고 철저한 준비를 해야 할 것”이라고 강조한다.

예컨대 임대인이 세입자가 감당하기 어려운 부당한 임대료 조건을 주장하여 신규 임차인이 기존 임차인에게 임대차 계약 및 권리금 계약을 파기한 경우. 기존 임차인은 손해를 입게 되는데, 이 때 임대인의 부당한 요건을 증명할 수 있는 명확한 자료를 확보하여 소송을 해야 한다.

법무법인 인화 김윤희 변호사는 “오랜 기간 임대차소송, 분쟁을 담당하며 임대인-임차인의 권익 확보를 위해 힘써왔다”며 “최근 상황이 변하며 관련 법률 개정, 판례가 바뀌는 등 지각 변동이 있는 만큼, 분쟁이 있다면 상황을 반영한 철저한 준비가 필요하다”고 강조했다.