지이코노미 이승한 기자 | 최근 재테크를 위해 부동산 경매에 뛰어드는 젊은 층이 늘고 있다. 경매로 건물을 낙찰받을 경우 감정가에 따라 상대적으로 적은 금액으로 매수가 가능해 시세차익을 통한 이익을 노릴 수 있기 때문이다. 하지만 법원 경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 뒤 해당 부동산에 유치권을 행사하며 점유하고 있는 사람이 있다면 난처한 상황에 처할 수 있다.
유치권자가 공사대금을 변제받을 때까지 소유자가 변경될 수 없다고 주장하면 어떻게 대응해야 할까. 부동산 매수를 포기해야 할까? 유치권자가 소유권 이전을 거부하고 점유를 계속하려 한다면 부동산 낙찰자는 법률에 따른 적절한 대응으로 손해를 최소화해야 한다.
우선 유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 이에 관해 발생한 채권을 변제받을 때 까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리다. 민법에 따르면 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다.
모든 상황에서 유치권을 행사할 수 있는 것은 아니다. 유치권이 성립하기 위해선 타인의 부동산에 관하여 발생한 피담보채권이 존재해야 하고, 그 채권은 변제기에 있어야 하며, 해당 부동산에 대한 점유가 적법하게 성립하고 계속되어야 한다.
위 조건을 모두 충족해 유치권이 성립되면 유치권자는 경매권, 유치물 사용권, 비용상환청구권 등의 권리를 갖는다. 채권 변제를 위해 해당 부동산을 경매할 수 있으며, 정당한 이유가 있을 경우 유치권자가 감정인 평가를 통해 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.
그렇다보니 경매를 통해 유치권을 행사하고 있는 부동산을 낙찰 받은 이는 당혹스러울 수 밖에 없다. 가장 좋은 선택지는 경매에 나서기 전 해당 점유가 적법한 것인지, 유치권이 성립하는 조건을 모두 충족하고 있는지 등을 점검하는 것이다.
부동산을 낙찰 받은 뒤 유치권자가 해당 부동산을 점유하고 있는 것을 알았다면 점유여부와 점유개시시기, 시설물 처분 등과 관련한 증거를 수집해야 한다. 이후 유치권자의 대응을 고려해 명도소송을 진행하거나, 유치권자와 합의점을 모색하는 방법으로 경제적 손실을 줄일 수 있다.
유치권이 영원불멸한 것이 아닌 만큼 적극적으로 유치권부존재확인의 소를 제기하여 이를 다투는 방법도 있다. 현행법에 따르면 유치권권자는 유치물을 점유함에 있어 선량한 관리자로 주의의무를 다해야 한다. 또 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 채무자(채무자와 소유자가 다를 때는 소유자) 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보 제공을 할 수 없다. 유치권자가 이를 위반했다면 유치권 소멸 청구가 가능하다.
일산 일대에 법률 자문을 제공 중인 법무법인 통일의 김효식 부동산전문변호사는 “유치권 등 부동산을 둘러싼 소송은 객관적 입증 자료를 얼마나 탄탄하게 제시하느냐에 따라 소송에 소요되는 시간과 비용이 달라진다”며 “부동산전문변호사의 자문을 받아 소송의 실익을 따져보고 현재 활용할 수 있는 법률 제도가 무엇인지 파악한 뒤 적절한 조치를 취하는 것이 바람직하다“고 강조했다.
