지이코노미 이장세 기자 | 점유할 권리가 없음에도 부동산을 임의로 점유하려는 사람이 있을 때 소유자는 적잖이 당황하게 된다. 하지만 원만한 합의가 이뤄지지 않더라도 적법한 절차를 통해 다시 권리를 회복하는 것이 가능하다. 바로 ‘명도소송’을 통해서다.

명도소송의 유형은 다양하다. 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 나가지 않는 경우, 혹은 아무 권한도 없는 사람이 토지나 건물 등을 불법적으로 점유하고 있는 경우, 경매낙찰자의 요구에도 점유자가 임의로 명도를 거부하는 경우, 또는 재건축이나 재개발 시 조합이 사업부지 내 부동산을 매입하는 과정에서 보상금 문제나 이사의 어려움 등으로 거주자가 퇴거를 거부하는 경우에도 명도소송을 진행하기도 한다.

하지만 명도소송에는 여러 가지 주의해야 할 사항들도 있으므로 쉽게 생각하고 진행할 수는 없다. 명도소송의 절차는 일반 민사사건의 절차와 동일하게 흘러가는데, 소를 제기한 후 재판을 거쳐 소유권자가 적법한 권리자임이 확인되면 승소판결문을 받을 수 있다. 그러나 승소판결이 난 뒤에도 바로 나가거나 금전을 지급하는 경우는 흔치 않다 보니 강제집행까지 이어지는 경우가 상당수다.

강제집행은 판결문을 집행권원으로 하여 점유자를 강제로 퇴거시키고 부동산을 되찾아올 수 있는 것을 말하는데, 법원 집행관실에 강제집행을 신청하고 인도고지 절차 후 자진 이사기간에도 점유자가 나가지 않을 경우 집행관이 법원에 등록되어 있는 노무업체를 대동하고 강제집행 절차를 밟는다. 이 때 현장에서 문제가 발생하는 경우도 많다.

또한 승소판결 후 강제집행이 당연하다고 생각했다가 예상치 못한 벽에 부딪힐 수도 있다. 바로 점유자가 누구인지, 점유자가 정당한 점유권을 갖고 있는지, 소송의 목적이 될 부동산이 어느 것인지 등을 제대로 특정하지 못한 경우다. 특히 계약서상의 임차인에게 소송을 진행했으나 실제 점유자는 다른 사람일 경우, 혹은 건물 내역이 계약서와 다를 경우에는 승소판결을 받아도 강제집행을 진행할 수 없다. 당사자와 목적물이 일치하지 않아 법이 강제력을 행사하지 못하기 때문이다.

때문에 명도소송 제기 전이나 소송을 제기함과 동시에 ‘부동산 점유이전금지가처분’ 신청을 하는 것도 필수다. 이를 놓쳤을 경우, 명도소송에서 승소하더라도 강제집행이 불가능해 다시 실제 점유자에게 다시 소송을 진행해야 하는 문제가 발생하기도 한다.

이처럼 명도소송에는 다양한 변수가 존재하며, 원활하게 진행되는 경우가 드물 정도로 거센 저항에 부딪히는 경우가 많다. 따라서 반드시 전문가와 함께 놓치는 부분은 없는지, 문제의 여지가 없는지 꼼꼼히 확인해가며 진행해야 무리 없이 승소 판결 및 강제 집행까지 이루어질 수 있다. 명도 소송에 있어서 전문가 선임은 시간과 비용을 크게 절약해줄 수 있다는 사실을 기억해야 할 것이다.

도움말=로엘법무법인