지이코노미 이민지 기자 | 최근 전세금을 사이에 둔 임대인과 임차인의 갈등이 깊어지면서 관련 소송이 급증, 주의를 요하는 상황이다. 특히 코로나19로 인한 경제불황이 깊어지면서 상가나 주택의 임차인이 월세를 주지 않아 고통 받는 임대인도 증가하고 있다.

문제는 임대인이 새로운 세입자를 통해 월세를 받기 위해서 기존 세입자를 내보내려 할 때이다. 월세를 내지 않으면서도 경제적 이유를 들어 임차인이 부동산을 비워주지 않는 경우가 종종 발생하기 때문이다.

물론 당사자 간의 원만한 합의가 최선책이지만 그렇게 되지 않는다면 임대인은 적법한 절차를 통해 자신의 재산권을 돌려받을 수밖에 없게 된다. 이것이 ‘명도소송’이다.

명도소송의 유형은 다양하다. 대표적인 경우는 임대차 계약 종료후에도 임차인이 나가지 않는 경우이다. 또는 아무 권한도 없는 사람이 무단으로 토지나 건물을 사용하고 있을 때, 경매 혹은 공매 낙찰을 받은 사람의 요구에도 기존 점유자가 명도를 거부하는 경우이다.

명도소송은 다른 소송에 비해 이해관계가 비교적 명확하고 항소율도 높지 않지만 시간과 비용을 절감하기 위해선 평택부동산변호사와 함께 법적인 논리를 충분히 검증하고 소송에 임하는 것이 좋다.

가장 먼저 명도소송을 진행하기 전 임대인이 해야 할 일은 세입자에게 부동산 계약이 종료됐음을 통보하는 것이다. 보통 임대차 계약 만료 6개월~1개월 전까지 계약해지에 대한 통고를 하는 것이 좋다. 소송을 대비해 문자나 내용증명 등으로 증거를 명확하게 남겨두는 것도 필수조건이다.

명도소송을 진행할 때 제일 좋은 법적 증거는 내용증명이다. 따라서 내용증명을 보내 부동산 계약이 적법하게 해지되었다는 증거를 확보하면 좋다. 또한 명도소송과 함께 ‘부동산 점유이전금지 가처분’도 반드시 신청해야 한다. 소송을 진행하는 도중에 임차인이 부동산을 타인에게 이전하거나 변경하면 승소하더라도 새로운 점유자에 대한 효력은 없기 때문이다.

즉, 소송에서 승소하더라도 가처분 신청을 하지 않았다면 법적으로 강제집행은 불가능해지고, 만약 점유자가 바뀐 상황이라면 새로운 점유자에게 또 다시 명도소송을 진행해야 하는 문제가 발생한다는 걸 명심해야 한다.

그런데 임차인이 패소해 건물을 나가야 한다는 판결이 나왔는데도, 끝까지 버티는 경우가 있다. 이럴 경우엔 강제집행을 실시하여 점유자를 강제로 내보낼 수밖에 없다. 강제집행은 총 4단계 절차로 진행된다. 우선 집행문 신청 및 강제집행신청을 접수하고, 계고집행 진행 및 본 집행 진행을 거쳐 세입자의 짐 매각으로 정리된다.

단, 강제집행이 가능한 상황이라 해도 개인이 함부로 진행해선 안 되며 절차에 따라 합법적으로 진행해야 추가적인 문제를 예방할 수 있다.

마지막으로 명도소송을 준비 및 진행하는 동안은 해당 부동산에 대한 월세도 받지 못하고, 노무비 및 운송비 등 상당한 비용이 발생한다는 것도 알아둬야 한다. 비용 대비 정확하고 깔끔하게 처리하기를 원한다면 평택부동산변호사의 도움을 받는 것이 낫다는 점도 기억해야 할 것이다.

또, 명도소송이 아무리 승소율이 높다고 해도 소송에만 6개월 이상, 집행까지 하게 되면 1년까지 걸릴 수도 있는 장기적인 싸움이다. 그러므로 받아야 할 보증금이 남아있을 때 미리미리 진행하는 것이 중요하다.

이렇듯 명도소송은 참으로 다양한 변수가 존재하며, 수시로 쟁점 사안이 튀어나오기 때문에 짧은 시간 내에 마무리 되는 경우는 거의 드물다고 해도 과언이 아니다. 따라서 믿을만한 변호사와 함께 초반부터 꼼꼼하게 대응해 나가는 것이 시간과 비용을 크게 절약하는 방법이라고 할 수 있다.

글: 법무법인 명 최철호 변호사