지이코노미 이장세 기자 | 상가임차인이 권리금을 회수하려면 후속임차인을 구해 건물주에게 주선해야 하며, 건물주가 후속임차인과 신규임대차계약을 체결해줘야 권리금계약에 따라 권리금을 회수할 수 있다. 이 과정에서 건물주가 의도적으로 임차인의 권리금 회수 기회를 약탈하는 일을 방지하기 위해 상가건물임대차보호법 제10조의4는 계약기간 종료 6개월 전부터 만기 시까지 건물주가 정당한 이유 없이 권리금 회수기회를 방해해 임차인에게 경제적 손해가 발생했다면 건물주가 그 손해를 배상할 의무를 가지도록 규정하고 있다.
건물주의 여러 방해 유형 중 하나가 상가권리금을 주고 들어올 신규임차인에게 기존보다 현저히 높은 임대료를 요구해 우회적으로 권리금 거래가 성사되지 못하게 하는 행위인데, 상가임대차법은 ‘임차인이 권리금 회수를 위해 신규임차인을 주선했을 때 주변 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등과 비교해 현저히 고액의 임대료를 요구하는 행위’를 임차인의 권리금 회수기회 방해 행위라고 보고 있다.
물론 건물주가 신규임차인에게 합당한 수준의 임대료 인상을 요구하는 것은 문제되지 않지만, 사실상 신규임차인이 임대차계약 체결을 하지 못할 정도의 고액의 임대료를 요구하는 것은 방해 행위에 해당돼 임차인은 상가임대차보호법에 따라 건물주를 상대로 권리금손해배상청구소송을 제기할 수 있다.
하지만 법원은 ‘인상률’만으로 판단하는 것이 아닌 건물주가 권리금 거래가 성사되지 못하도록 하는 의도를 가지고 임대료 인상을 요구한 것에 대한 진위여부를 다각도로 확인해 방해 행위 여부를 결정한다. 그렇기 때문에 임대료 인상을 두고 상가권리금소송을 제기하게 된 임차인이라면 건물주로부터 요구받은 임대료가 ‘현저히 고액’에 해당된다는 것을 입증할 수 있는 객관적인 증거와 법적 근거를 제시할 수 있어야 승소할 수 있다.
2015년 8월, 5년의 임대차계약을 체결한 뒤 서울 서초구에서 마트를 운영하던 임차인 A는 계약 종료 1개월을 앞둔 시점, 건물주 Y에게 계약갱신 거절 통보를 받게 된 후 권리금 회수를 주장하게 된다. 임차인 A는 신규임차인을 구해 건물주 Y에게 주선했지만 건물주는 기존 임대차계약과 비교해 월차임 20%의 인상을 요구했고 신규임차인은 임대차계약 체결을 포기했다. 이에 임차인 A는 건물주 Y를 상대로 권리금손해배상청구소송을 제기했고, 서울서부지방법원은 2022년 1월 20일, 임차인 A의 권리금소송 승소를 판결하며 건물주는 임차인에게 4억 원을 배상하라고 주문했다.
임차인 A의 법률 대리를 맡은 상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는 “상가건물임대차보호법 내 ‘현저히 고액의 임대료’에 대한 명확한 기준이 제시되지 않아 건물주가 임차인의 권리금 회수를 방해하려는 의도를 가지고 과도하게 임대료를 요구한다는 것을 임차인 입장에서 증명해내야 하기 때문에 쉽지 않은 소송이다. 그렇기 때문에 임대료 인상 이슈로 권리금 분쟁을 겪게 된 임차인이라면 본인의 주장에 힘을 더할 법적 근거와 유효한 증거를 수집하는데 부족함이 없도록 철저히 준비해야 할 것이다.”고 조언했다.
