지이코노미 이소미 기자 | 상가 임대차 관계에서 많이 활용되는 제도로 ‘제소전화해’와 ‘명도소송’이 있다.

제소전화해는 소송 제기 전 화해한다는 의미로 건물주와 세입자가 처음 계약을 맺거나 계약 갱신, 매매로 인한 소유자 변경 등 처음 계약과 상황이 변했을 때 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 행해지는 것을 뜻한다.

반면 명도소송은 건물주가 권리가 없는 세입자를 내보내기 위해 제기하는 소송으로 임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 여러 가지 이유로 계속해서 불법 점유하거나 불법 점유자가 있는 경우, 그 점유자를 상대로 그 부동산의 점유를 이전해달라고 소송을 제기하는 것을 말한다.

최근 상가임대차계약에 대한 이해없이 임차인과 임대인이 마찰을 빚는 경우가 늘고 있다. 부동산 법은 임차인을 보호하기 위한 법들이 존재하고 누군가가 내 건물을 불법적으로 점유하고 있다 하더라도 소유자가 강제로 퇴거를 시키기 어려운 상황이 도래하기 쉽기 때문이다.

홍석룡 변호사는 “상가 임대차 보호법에 따라 임차인은 갱신요구를 통하여 5년 또는 10년의 임대기간을 보장받을 수 있다, 만약 임차인이 차임을 연체하거나 의무임대기간의 기간을 다 채운 후 계약해지통보를 받아들이지 않는 경우가 발생한다면 부동산 명도소송을 통해 임차인을 강제로 내보낼 수 있다”고 말했다.

홍변호사는 명도소송 전 몇 가지 주의사항을 당부했다. 첫 번째, 임차인에게 대한 폭력적이고 감정적인 행동은 절대 하지 말 것. 이유는 감정적인 방법으로 강제 퇴거를 시도하다가 언어폭력이나, 물리적인 폭력이 동반되어 임대인이 형사처벌을 받는 경우가 있기 때문이다. 두 번째, 점유이전금지가처분신청을 먼저 해둘것. 점유이전금지가처분신청은 임차인이 악의적으로 다른 제삼자에게 점유를 이전시켜 명도소송을 통해 승소를 하더라도 강제집행을 할 수 없는 상황이 발생될 수 있기 때문이다. 세 번째, 임대료 미납분에 대한 명도소송은 월세 미납이 3개월이 지난 이후에 가능하다. 명소소송이 가능하지 않은 시점에 임차인과 불필요한 감정싸움을 해서는 안 된다.

이어 홍석룡 변호사는 “소송을 확실하게 청구할 수 있는지, 증거자료는 충분히 확보되어 있는지 등 검토가 필요하다”며 부동산전문변호사와의 상담을 먼저 진행할 것을 조언했다.