지이코노미 김용두 기자 |  부동산 시세가 요동치며 전세 보증금, 담보 대출 등 문제가 생기는 깡통 전세 피해, 전세 사기 사건에 휘말리는 사례가 줄을 잇고 있다.

실제 최근 건물이 경매에 넘어간 A건물의 세입자들이 전세금을 날릴 위기에 처했다. A건물의 평균 전세금은 8천만 원 정도지만, 세대마다 1억에서 1억 4천여만 원까지 근저당이 잡혀 있기 때문이다. 예상 경매 낙찰가에서 채무액 등을 제하고 난 후 세입자들이 돌려받을 수 있는 전세 보증금은 최우선 변제금이 약 2천 3백만 원에 불과해 수십 세대가 60억 원이 넘는 피해를 입는 것이다.

깡통 전세는 전세 보증금이 매매가격보다 높거나 비슷한 정도로 높은 전세를 말한다. 대체로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 더한 금액이 매물 시세의 70퍼센트를 넘는 경우 깡통 전세라고 본다. 집값이 하락하면 보증금을 돌려받기 어려워지기 때문에 깡통 전세를 특히 조심해야 한다. 경찰청 자료에 따르면 깡통 전세 등 전세사기와 관련한 검찰 송치 건수는 2020년 97건에서 지난 해 187건으로 약 2배 가까이 늘어난 것으로 드러났다.

법무법인 도시와 사람 이승태 대표변호사는 “위 사례와 같은 전세 사기 사건으로 상담을 요청하는 사례가 최근 부쩍 늘었다. 피해를 예방하기 위해서는 사전에 부동산 관련 법률, 중개인의 고지 의무 등을 꼼꼼히 확인해야 하지만, 일반인 입장에서 이를 미리 체크하는 것이 쉽지 않은 것이 사실”이라며 “사전 피해를 예방하지 못했다면 전세금을 돌려받을 수 있는 방법을 적극적으로 모색해야 한다”고 강조한다.

계약 전 꼼꼼한 검토와 예방 중요

법무법인 도시와사람의 계민혜 변호사는 “전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전 세밀한 검토와 신중한 선택이 중요하다”며 “공인 중개사가 허위 매물 광고 표시를 하지 않는지, 중개대상물 거래 중 중요 사항에 대해 제대로 말하지 않거나 판단을 그르치게 하는 행위를 하지 않는지, 자격이 없거나 등록되어 있지 않은 업체는 아닌지 등을 확인해야 할 것”이라고 조언한다.

특히 시세를 정확하게 알 수 없는 신축 빌라의 경우 깡통 전세 사기를 당할 가능성이 높아 계약을 진행할 때 주변 시세와 각종 자료를 확인해야 한다. 임대인이 밀린 국세가 있는지, 세금 완납 증명서를 확인할 수 있는지, 몇 년간 매물 시가나 전세가 등은 얼마나 되는지 전반적으로 검토해야 한다. 더불어 등기부등본을 확인하여 소유자, 건물 현황을 파악하고, 근저당 금액도 봐야 한다.

이승태 변호사는 “부동산 계약을 한 후에는 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선 변제권을 확보해야 한다”며 “계약을 진행하면서 주택도시보증공사의 전세보증보험 가입도 염두에 둘 것”이라고 말한다.

전세보증보험은 전세 계약 후 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 반환해야 할 전세보증금을 대신 주는 보험이다. 이후 보증기관은 집주인을 채권자로 보고 보증금을 돌려 받는다.

전세 사기 당했다면 즉시 ‘전세보증금 반환 청구소송’ 진행

앞서 언급한 예방적 조치를 하지 못해 깡통 전세, 전세 사기를 당한 후라면 신속하게 소송을 진행하여 보증금을 확보하는 것이 중요하다.

이승태 변호사는 “보증금을 반환받지 못했을 때 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 집주인의 재산에 강제집행까지 진행할 수 있다”고 강조한다.

이 외에도 사기 고소를 진행하여 합의를 하는 방법, 대한법률구조공단 법률 지원을 받는 방법 등 다양한 방법을 활용할 수 있다.

이승태 대표변호사는 “열심히 모은 보증금을 지키기 위해서는 사전에 다각적인 검토를 하여 탄탄한 법률 보호막을 씌우는 것이 중요하며, 사건이 발생한 경우에는 신속한 대응, 소송으로 가능한 한 잃은 보증금을 전부 되돌려 받아야 할 것”이라고 강조한다.

즉, 전세 사기를 예방하기 위해서는 계약서에 사인을 하기 전 법률 자문을 받아 문제가 없는지 확인해야 한다. 사건이 발생했다면 즉시 도시, 부동산 사건을 다룬 변호사를 찾아 적극적인 대응 방법을 모색해야 할 것이다.