지이코노미 황진호 기자 | ‘2021 사법연감’에 따르면 2020년에 제기된 명도소송은 3만 6,681건으로 민사소송 중 가장 많은 사건으로 집계됐다. 심급별로는 1심 3만 3,729건, 항소심 2,453건, 상고심 499건인 것으로 조사됐다.

명도소송이란 부동산을 점유할 정당한 권리가 없는 점유자를 강제로 내보내기 위해 토지 또는 건물 소유자가 제기하는 소송을 말한다. 2017년 3만 5,566건, 2018년 3만 9,400건, 2019년 3만 6,709건, 2020년 3만3,729건 등 매년 1심만 해서 3만 건 이상이 접수되고 있다.

법무법인 동인의 최종모 변호사는 “최근 임대차 3법 개정으로 인해 임대인과 임차인의 갈등이 깊어지면서 소송이 특히 많이 발생하고 있다. 명도소송은 일반적으로 임대차계약 해지 등 임대차관계 종료 사유가 발생했을 때 제기된다”면서 “해지 사유로는 ‘월세 연체’가 대표적이며, 임대차기간 만료를 이유로 한 명도소송도 아주 많다.”고 말했다.

월세 연체로 인한 명도소송을 설명하자면, 주택의 경우에는 2기분 이상, 상가의 경우에는 3기분 이상의 월세가 연체되면 임대인은 적법하게 임대차계약을 해지할 수 있다. 단, 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법에 대한 임시 특례 규정을 고려해야 한다.

연체는 연속적으로 발생하지 않았더라도 누계 2기분(주택) 또는 3기분(상가) 이상이 연체되면 계약 해지를 통보하고 명도소송을 진행할 수 있다.

하지만 아무래도 일반인 입장에서는 소송을 시작하기가 망설여질 수가 있다. 그렇다면 먼저 고려해볼 수 있는 조치가 내용증명우편 발송이다.

내용증명우편에는 우선 당사자 간 임대차계약 체결 내역을 명확히 기재하도록 한다. 그 외에 이미 계약이 해지된 점, 세입자가 그에 따라 건물명도를 하지 않고 있다는 점, 이후 법적으로 대응하겠다는 의사도 명시하는 것이 중요하다.

내용증명우편을 보낼 때에는 같은 문서 3통을 준비하여 한 부를 수신인에게 등기우편으로 보내고, 발신인이 한 부를 보관하며, 나머지 한 부는 우체국에서 보관하도록 한다. 우체국이 우편물의 내용과 발송일자를 증명하여 주는 것이다. 물론 발신인은 인터넷에서 배달조회를 출력하여 도달 사실도 증명할 수가 있다.

최종모 변호사는 “하지만 불법적으로 건물을 점유한 세입자에게 무작정 명도소송을 제기하는 것은 오히려 역효과를 부를 수 있다. 따라서 명도소송 제기 전에 변호사와의 상담을 통해 두 가지 유의사항을 꼭 확인한 뒤에 시작하는 게 좋다”고 강조한다.

① 임대목적물이 주택이 아니라 상가일 경우이다. 상가는 상가임대차보호법에 대한 임시 특례 규정이 있다. 즉, 2020년 9월 29일부터 6개월간의 연체액은 임대차계약 해지 사유에서 제외된다는 것이다. 따라서 월세가 체납되었다고 하더라도 2020년 9월 29일부터 6개월을 제외한 나머지 기간의 체납액이 누적 3개월 이상이 되어야 계약 해지가 가능하다.

② 명도소송과 부동산점유이전금지 가처분 신청을 필수적으로 병행해야 한다는 것이다. 이를 누락하게 되면 명도소송 도중에 임차인이 부동산의 점유를 타인에게 양도하고 자신은 빠져나갈 수 있다.

이렇게 되면 명도소송에서 승소해도 해당 판결문은 효력이 발생하지 않고, 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하기 때문에 시간과 금전적 손실이 추가로 발생하게 된다.

최종모 변호사는 “이와 같은 불상사를 예방하기 위해서는 사전에 점유이전금지 가처분 신청을 해둘 필요가 있다. 가처분 신청을 해두면 소송 중인 부동산의 점유자가 바뀌더라도 강제집행이 가능하다”고 조언했다.

이런 과정을 모두 거친 뒤 명도소송에서 임대인이 승소하면 대부분의 임차인은 건물을 비우고 나가지만 종종 명도를 거부하며 버티는 임차인들이 있다. 이런 경우에는 부동산 인도 강제집행을 신청하여 집행관에 의한 강제인도를 받을 수 있고, 임차인은 강제집행비용까지 부담해야 한다.

부동산 명도소송은 매우 흔한 소송이지만 사건별로 사실관계가 다르고, 관련 법령도 복잡하여 비법률가가 대처하기에는 어려운 점이 많다. 따라서 관련 경험이 풍부한 변호사와 함께 세밀한 검토를 마치고 소송을 진행해야 손해를 줄이고 임대인의 권리를 되찾을 수 있다.

최종모 변호사는 부동산학 석사학위와 건설법 석사학위를 보유하고 있고, 대한변호사협회 건설법/부동산관련법 전문변호사로 등록되어 있으며, 부동산소송과 건설소송 등에서 다양한 법률서비스를 제공 중이다.