지이코노미 정재영 기자 | 90년대 지어진 아파트들의 경우, 입찰을 통해 업체를 선정하여 노후화된 배관을 교체하거나 공용부분, 외벽이나 지하주차장 균열 보수 및 재도장 공사를 진행하는 경우가 많은데, 제대로 공사가 되지 않고 부실시공 되면서 하자가 발생하는 경우가 많다.

실제로 아파트에서는 노후 배관, 균열보수 및 재도장 등 보수공사와 관련하여 상당한 분쟁이 발생하는데, 업체선정절차부터 공사완료 이후에 이르기까지 전반적인 과정에서 문제가 발생한다.

아파트에서 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 적법하게 업체 선정을 한 경우에도, 이후 부실공사로 인하여 하자가 발생하여 손해가 발생하는 경우가 많은데, 이는 아파트 특성상 현장 관리가 어려운 것도 한 이유이다.

아파트 입주자대표회의 구성원들은 무보수 봉사직이고 건축 전문가가 아니기 때문에, 공사 현장에 상주하며 일일이 관리 감독하는 것이 사실상 불가능하고, 관리주체인 관리사무소 역시 이를 일일이 관리 감독할 수 없고, 현장 감리 역시 제대로 되지 않아서 아파트 보수 공사가 부실 시공되는 경우가 많다.

이처럼 관리감독이 어렵다보니 계약상 제3자에게 임의로 하도급을 줄 수 없도록 되어 있는데도, 낙찰 업체가 저렴한 금액으로 일괄 하도급을 주어 다른 업체가 공사를 진행하는 경우가 상당수 있음에도, 아파트에서 이를 확인하기 어려운 것이 현실이다.

아파트에서 실제 우연한 경로로 하도급 계약서를 확보하는 경우도 있는데, 실제 공사를 맡아 한 업체의 계약서를 보면 입주자대표회의가 계약한 공사금액의 3분의 1의 공사대금으로 공사를 진행하도록 계약되는 점이 확인되고, 이처럼 하도급 단계를 거치면서 30% 정도의 이윤을 떼는 구조로 계약이 체결되는 것이 관행이다 보니, 결국 아파트 하자보수공사가 공사금액에 비하여 부실 시공될 수 밖에 없다.

보수업체에서 준공계를 제출한 경우라 하더라도, 계속해서 누수가 발생하거나, 재도장이 제대로 되지 않았다거나, 저가자재를 사용하였다거나 시공자체를 누락한 경우들이 확인된 경우에는 입주민들의 강한 항의 등과 하자발생으로 보통 입주자대표회의에서 보수공사업체에 잔금을 지급하지 않고, 이 경우 보수공사업체가 공사대금청구 소송을 제기하곤 한다.

아파트가 보수업체로부터 보수를 받아도 제대로 보수가 이루어지지 않고, 합의를 하려하여도 서로간 의견이 좁혀지지 않아 결국 소송으로 진행되는데, 실제 소송에서는 심한 경우 공사대금의 50%에 해당하는 금원이 하자보수비로 인정되기도 하고, 일부만 시공하여 기성고율이 70% 정도 밖에 인정되지 않은 경우에는 지체상금도 함께 인정되기도 한다.

입주자대표회의에서도 보수업체가 보수공사를 제대로 하지 않은 상황에서, 이를 미처 확인하지 못했다거나, 보수 약속을 믿고 공사대금을 전액 지급하거나, 일부 공사대금을 감액하는 선에서 합의를 한 이후 문제가 되는 경우가 많다.

보수가 제대로 이루어지지 않거나, 감액한 금액 이상의 하자가 발생하였을 때인데, 이 경우 공사업체와의 유착으로 인하여 합의를 해준 것이 아니냐는 등으로 입주민들이 강하게 민원제기를 할 수 있고 더 나아가 업무상 배임으로 입주자대표회의 구성원들을 고소하는 경우도 있기 때문에, 아파트 입장에서는 보수공사와 관련하여, 준공처리 및 잔금지급, 합의서 작성에는 무엇보다 신중해야 한다.

아파트 보수공사의 경우 부실하게 시공되는 경우들이 많기 때문에, 아파트 입주자대표회의에서는 공사가 제대로 되었는지 확인하고 잔금을 지급하는 것이 좋으며, 반대로 공사 부실이 심각하고, 업체가 미온적으로 대응한다면 잔금을 지급하지 않는 것이 좋다.

잔금 지급이 되지 않는 경우, 공사대금 미납으로 소송이 제기되는 경우도 있는데, 이 경우 아파트 입주자대표회의는 변호사를 선임하여 대응할 수 있고, 소송에서 미시공 부분을 포함한 하자보수비와 공사대금을 상계할 수 있다. 특히 미시공부분이 상당하다면 지체상금도 추가로 지급받을 수 있기 때문에 아파트에 유리하다.

다만 개정된 관리규약에서는 소송을 위하여 변호사를 선임하기 위하여 입주민들의 50% 이상 동의를 받도록 규정되어 있는데, 보수업체에서 공사대금 청구소송을 제기한 경우 입주자대표회의에서 입주민들에게 사안을 알리는 것이 필요하고, 무엇보다 입주민들의 적극적인 관심과 지원이 필요하다.

아파트 입대의는 입주민들의 동의를 신속히 얻어 아파트에서 아파트 공사대금소송, 하자소송 경험이 풍부한 건설전문변호사를 선임하여 소송에 대응하는 것이 좋다. 소송에서 제대로 대응하지 않으면, 하자보수비와 지체상금을 제대로 인정받지 못할뿐더러 업체가 청구하는 공사대금과 지연손해금까지 지급해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

아파트로 소장이 송달되었을 때, 우선 공사대금 소송, 하자소송 경험이 풍부한 건설전문변호사와 상담한 후, 입주자등의 동의를 얻어 변호인을 선임하면, 아파트가 피해를 입지 않고, 오히려 아파트에 유리한 결과를 받아볼 수 있다.