지이코노미 이장세 기자 | 상가임차인은 상가건물임대차보호법에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인(건물주)에게 정당한 사유 없이 권리금회수를 방해받을 경우 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

그러나 대법원 열람실에서 확인되는 판결문을 기준으로 임차인이 권리금 소송에서 승소하는 비율은 2015년부터 2018년까지는 약 20% 미만, 2019년도는 약 40%로 절반도 채 되지 않는 것으로 추정된다. 상가임대차보호법 상 권리금 보호 규정이 생겼음에도 여전히 임차인이 권리금 소송에서 고배를 마시는 이유는 무엇일까? 크게 세 가지로 분석할 수 있다.

가장 많은 패소 사유로는 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선하는 과정에서 법률적 요건을 충분히 갖추지 못했던 것으로 파악되었다. 그 다음으로 계약 만기 일자를 정확하게 파악하지 못해 보호기간을 준수하지 않고 권리금을 주장한 경우다.

마지막으로는 건물주가 고액의 임대료를 요구해 임차인과 신규임차인 간의 권리금계약이 파기되었는데, 이를 법원이 상가임대차법 상 권리금회수 방해행위의 하나인 ‘현저히 고액의 임대료 요구’로 인정하지 않아서 패소한 경우다. 

2019년 4월, 상가 임차인 S씨는 PC방을 운영해 오다 권리금을 회수하고자 신규임차인 Y씨와 권리금 계약을 체결하고 임대인 C씨에게 신규임차인을 주선하며 신규임대차계약 체결을 요청했다. 그러나 임대인은 임대차계약 체결 조건으로 임대료를 대폭 인상하겠다고 통보하며 보증금 3.3배, 월차임 1.5배를 인상하는 조건을 요구했다. 결국 권리금계약이 무산된 임차인 S씨는 임대인 C씨를 상대로 권리금 소송을 제기했다. 

2020년 9월 4일, 광주지방법원은 해당 권리금 소송에서 임차인의 승소를 판결했다. 관할 법원은 “상가임대차보호법 권리금 회수기회 보호에 따라, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하고 그로 인하여 손해를 가하였다고 봄이 상당하다.”고 판결 이유를 덧붙이며 임대인 C씨는 임차인 S씨의 권리금 손해를 배상하라고 주문했다.

상가 임대차 분쟁을 전문적으로 다루고 있는 ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “상가 임대료 인상 문제로 인해 권리금을 회수하지 못할 위기에 처했다면, 단순히 인상률만을 가지고 ‘현저히 고액’이냐 아니냐를 다투기 보다는 법률적 문제를 포함 다각도로 검토가 필요하다.”고 설명했다. 또한 “재판부를 설득할만한 유효한 입증 자료들을 확보하는 것이 관건인데, 일반인의 관점에서 유효성을 판가름하기란 결코 쉽지 않다. 임대인의 임대료 인상 요구가 순수한 소유권 행사가 아닌 임차인의 권리금회수를 방해하거나 권리금 없이 명도하기 위한 부정한 수단일 뿐이라는 점을 소명할 수 있다면 권리금소송 승소 가능성을 더욱 높일 수 있다.”고 덧붙였다.

김재윤 변호사는 임차인들에게 “상가임대차보호법 상 권리금소송은 임대인이 임차인의 권리금회수를 방해했다는 점만으로 승소할 수 있는 소송이 아닌, ‘정당한 사유 없이’ 방해했다는 점을 인정받아야 승소할 수 있기 때문에, 반드시 소송 전부터 충분한 준비가 필요하다.”고 당부했다.