지이코노미 신주환 기자 | 코로나 바이러스 대유행으로 인해 여러모로 고초를 겪고 있는 상인들. 전국 곳곳의 유명 중심상권조차 빈 점포만 늘어나고 있는 실정이다. 그 과정에서 수억 원에 이르던 점포 권리금이 대폭 낮아지거나 아예 사라진 곳도 있다. 그럼에도 불구하고 새로운 임차인을 찾지 못하고 있는 점포가 수두룩하다. 코로나로 인해 빚어진 안타까운 상황 중 하나이다.

보통 권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가'이다. 2015년 관련 규정이 신설되기 전까지는 그저 관행적으로 상가 임차인들 사이 주고받던 웃돈으로 목 좋은 자리, 장사가 잘 되는 가게를 차지하기 위한 개념이었다.

법무법인 온의 이응주 변호사는 “실제 근래 들어 코로나19로 인해 폐업하거나 이전하는 점포가 늘어나면서 이로 인한 상가임차인들의 금전적이 피해도 적지 않은 상황이 빚어지고 있다”며 “최근 코로나 19로 인한 영업시간 제한, 고객 감소로 인한 매출의 감소로 인하여 식당, 주점 등 고객들과의 직접 대면이 필요한 요식업계와 관련한 상가임차인들이 운영상 어려움을 감당하지 못하고 점포내 시설 등 집기류를 그대로 넘기고 폐업하는 경우가 상당히 빈번하여 그로 인한 권리금 손실에 대한 문제 또한 다수 발생하고 있다”고 설명했다.

또한 “보통 권리금 손해배상 청구가 가능하려면 몇 가지 요건을 충족해야 하는데, 소송 제기 전 이 부분은 꼭 확인해둘 필요가 있다”며 “대표적인 권리금 손해배상 청구요건으로는 △임차인에게 3개월분 이상의 월세를 연체한 사실과 무단 전대한 사실 등 계약갱신거절 사유가 없어야 할 것, △임대차계약 만료일 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 확보하였을 것, △임대인이 '정당한 사유'없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하거나 신규임차인이 되려는자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등 계약체결 거절 또는 임대인의 방해행위가 존재하였을 것 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항) △임대차 종료일 기준 3년이 지나지 않았을 것 등으로 요약할 수 있다”고 정리했다.

이어 “참고로 ‘법에서 보호하는 권리금 회수기회’는 기본적으로 ‘제3자(신규임차인)이 권리금을 지급할 의사가 있음에도 건물주의 거부로 임차인이 권리금을 받지 못하는 경우’인데 상권 약화로 동일 업종으로 들어올 임차인 자체를 찾기 어려운 상황에서는 법에 의한 보호를 받기가 굉장히 어려운 편”이라며 “만약 다른 업종이 들어오고 신규 임차인이 바닥 권리금을 줄 의향이 있다면 회수할 수 있어 보이지만 동종업 임차인의 부재로 권리금을 회수하지 못하는 것은 건물주의 방해 행위가 있었다고 보기 어려워 사안”이라고 덧붙였다.

◇ 권리금 손해배상 사안에서 놓치면 안 되는 부분 무엇?

2019년 권리금 손해배상 관련 대법원의 첫 판결이 등장한 바 있다. 해당 사안의 사실관계는 다음과 같다.

‘A씨의 상가건물을 빌려 식당을 운영하던 B씨는 임대차기간이 5년*이 지나 계약갱신을 요구할 수 없게 되자, 제삼자인 C씨와 식당의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 권리금 1억 4천500만 원에 양도하는 계약을 맺었다. 이후 B씨는 A씨에게 권리금 계약을 체결한 사실을 알리고 C씨와 상가임대차 계약을 새로 체결해달라고 요청했지만, A씨가 재건축을 이유로 거부하자 '권리금 회수기회'를 침해당했다며 소송을 제기한 것’

* 이 사례에서 5년이 적용된 것은 임대차보호 기간이 10년으로 늘어난 2018년 10월 16일 이전에 맺어진 계약이기 때문이다.

당시 1심과 2심은 "임대차기간인 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 권리금 회수 기회를 보호할 필요가 없다"며 원고 패소를 판결했다. 반면 대법원은 "임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다"고 판단했다.

더불어 "임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다"며 "이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다"고 지적했다.

이응주 수원부동산전문변호사는 “상가임대차 보호법 10조의 4에 따르면 권리금 손해배상 판단은 물론 청구 한도, 청구 권리 행사 등에 대한 제약이 분명하게 존재하고 있다”며 “다만 사안별 쟁점을 법리적으로 정확하게 해석하기에는 다소 모호한 부분이 있을 수 있어 이러한 권리금 손해배상 분쟁에 있어 불이익을 최소화하기 위해서는 정확한 법률 자문이 가능한 조력자와 함께 논의하는 것이 중요하다”고 조언했다.