지이코노미 허필재 기자 | 최근 인천국제공항공사가 사업자 A를 상대로 한 명도소송에서 승소한 사건이 있었다. 활주로 예정지에서 사업장을 운영하던 A는 계약기간 종료 후에도 영업을 계속했고, 인천국제공항공사 측은 법원에 사업장의 소유권을 이전하라며 명도 소송을 제기한 것.

앞서 A사는 공사 측이 공사를 연기했으므로 사업장 운영을 계속할 수 있고, 협의할 의무를 다하지 않았다고 주장했다. 하지만 법원은 A사의 건축·시설물의 소유권을 공사에 넘기라고 판시했고, 결국 건축물 소유권 가집행이 가능해 졌다.

부천 일대에서 각종 명도소송, 임대차소송 등 부동산 건설 사건을 집중적으로 담당하는 김병수 변호사는 “부동산 문제가 민감하게 대두되면서 사업자 간, 개인 간 명도소송이 줄을 잇고 있다”며 “개인이든 사업자든 부동산을 소유하고 있다면 부동산 관련 법률은 물론 명도소송에 대해서도 정확히 이해하고 대응해야 할 것”이라고 강조한다.

그렇다면 명도소송은 무엇이며 어떤 상황에서 어떻게 효율적으로 활용할 수 있는 것일까. 명도소송, 임대차 계약, 효율적으로 진행할 수 있을까. 부동산 명도소송, 임대차 분쟁 등 부동산 관련 사건을 집중 전담하는 법무법인 논현 김병수 변호사와 자세히 알아본다.

명도 소송 정의 및 효력, 임대인이 유의할 점

명도(明渡)란 토지, 건물, 선박 등을 점유하고 있는 자가 주거인을 퇴거하고 동산을 철거한 뒤 인도(引渡: 점유 이전)하는 절차를 말한다. 즉 명도소송은 토지, 건물 등 부동산의 실질적인 소유자인 매수인이 대금을 지급했음에도 해당 부동산을 점유하고 있는 자가 인도를 거절할 때 제기하는 소송을 말한다.

명도소송 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인 등 매수인 등이다. 명도소송 제기 기한은 제한이 없다는 점이 특징이다.

김병수 부동산 변호사는 “일반적으로 명도소송은 경매 후 소유주가 바뀐 경우, 임대차 계약 만료 후, 불법 점유자가 부동산에 대해 소유권을 주장하는 경우 등에 진행된다”고 설명한다.

명도소송을 진행한 후 승소 판결이 난 후 집행문이 발효되면 강제 집행을 통해 점유자를 내보내고 부동산을 인도받게 된다.

김병수 변호사는 “만약 임차인이 정당하게 주택, 건물을 비우지 않는다면 명도소송을 진행할 수 있다”며 “단, 임대차법 상 계약 갱신 통보 시기 등이 문제가 될 수 있으므로 명도소송 진행 전에는 문제가 될만한 부분이 있는지 명확히 확인해 봐야 한다”고 강조한다.

즉 명도소송을 진행하고자 한다면 개정 법률, 소급 적용될 수 있는 부분, 선례, 최신 판례와 유사 판례 등을 명확하게 확인한 후 신속하게 적절한 조치를 취해야 하는 것이다.

명도소송 진행하려면 ‘부동산점유이전금지 가처분’ 신청 중요

또한 명도소송을 준비한다면 ‘부동산 점유이전금지 가처분’ 신청도 유념해야 한다. 부동산점유이전금지가처분이란 목적 부동산에 대한 인도, 명도청구권을 보전하기 위한 가처분이다. 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하도록 하는 가처분을 말한다.

가처분 신청이 인용되면 목적물에 대한 소유권 이전과 저당권, 임차권, 전세권 등 일체의 처분 행위가 금지된다. 법원에 부동산 점유이전 금지 가처분 신청서를 제출하고, 담보제공명령서를 수령 받은 후에는 담보제공명령, 가처분 인용결정 등을 확인할 수 있다.

김병수 변호사는 “이처럼 명도소송을 진행하여 정당한 권리를 보전할 수 있다”며 “물론, 그 전에 본인의 상황, 점유자의 부동산 인도 가능성 등 여러 제반 사정을 꼼꼼하게 확인하여 신속하고 명확한 부동산 소송 및 조치를 취해야 한다”고 조언했다.