상가임대차보호법 제10조의4 권리금 보호조항에 따라 임차인은 임대차계약 만기 6개월 전부터 만기 시까지 권리금 회수기회를 보호받게 된다. 이때 건물주(임대인)는 정당하지 않은 이유로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 되며, 만일 건물주의 방해 행위로 인해 권리금 회수가 좌절된 경우에 임차인은 손해배상청구소송을 제기할 수 있다. 

그러나 대법원 열람실에서 확인되는 권리금 소송의 승, 패소 결과를 분석해 보았을 때, 2015년에서 2018년 사이의 임차인 승소 비율은 약 20% 미만이고, 2019년에는 약 40% 정도에 그치는 것으로 파악되고 있다. 

상가임대차법의 적용을 받는 임차인이라면 당연히 상가권리금을 회수할 수 있을 것이라는 기대와는 달리 실제 상가 권리금소송에서 임차인의 승소 비율이 턱없이 낮다. 주된 원인은 무엇 때문일까?

임차인이 신규임차인을 건물주에게 주선하는 과정에서 법률적 요건을 충분히 갖추지 않았기에 패소했다는 의견이 가장 많았고, 그 다음으로는 상가 임차인이 만기 일자를 정확하게 파악하지 못해 권리금 보호기간을 준수하지 못했다는 점, 건물주가 고액의 임대료 조건을 요구해 신규 계약이 파기되었는데 건물주가 요구한 금액이 현저히 고액이었음을 입증하지 못해 방해 행위로 인정받지 못했다는 점 등이 뒤를 이었다.

실제 사례 중, 2019년 4월경부터 PC방을 운영해온 임차인 S는 영업 종료를 결정한 뒤, 권리금을 회수하기 위해 신규임차인 Y와 상가 권리금 계약을 체결했다. 그러나 건물주 C는 신규임대차계약 조건으로 보증금 3.3배 인상과 월세 1.5배 인상을 요구했다. 신규임차인 Y는 무리한 조건 요구에 결국 계약을 포기했고, 권리금 손해가 발생한 임차인 S는 건물주 C를 상대로 권리금 손해배상청구소송(권리금 소송)을 제기했다. 

2020년 9월 4일, 광주지방법원은 “건물주는 정당한 사유 없이 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해했고, 그로 인해 경제적 손해를 가했다고 봄이 상당하다.”라고 판단하며, 당해 권리금 소송에서 임차인 S의 승소를 선고했다. 선고 결과에 따라 건물주 C는 임차인 S의 손해에 대한 배상 책임을 지게 되었다. 

권리금을 회수하는 과정에서 분쟁이 발생했을 때 임차인이 상가권리금소송에서 승소하기 위해서는 건물주가 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해했다는 것을 입증할 수 있어야 한다. 이때 건물주의 방해 행위는 다양한 형태로 나타나는데 그 중에서도 과도한 임대료 인상으로 분쟁이 발생한 경우, 대처하기가 까다롭기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

상가변호사닷컴 정하연 변호사는 “건물주가 고액의 임대료 조건을 요구해 권리금 회수가 불투명해진 상황이라면 단순히 인상률만 가지고 다툴 문제가 아니라 현저히 고액이라는 점까지 입증할 수 있어야 한다. 경우에 따라서는 건물주가 상식적으로 무리한 조건을 제시했음에도 불구하고 현저히 고액임을 인정받을 만한 유효한 입증 자료가 없다면 건물주의 임대료 인상 권리를 우선적으로 인정해 건물주에게 방해 의도가 없었다고 판단하는 경우도 있으니, 재판부를 설득할 수 있는 증거 자료를 확보하는 것이 급선무이다.”라고 전했다.

지이코노미 이장세 기자 |