지이코노미 양하영 기자 |  서울 송파구 잠실우성1·2·3차 재건축 시공사 선정 총회가 다음달 12일로 확정된 가운데 단독 입찰한 GS건설의 시공권 확보 가능성이 높아지고 있다. 잠실우성1·2·3차는 총 공사비 1조6,934억 원, 2,680세대 규모로, 도시정비업계에서 압구정2구역과 더불어 재건축 ‘최대어’로 꼽히고 있어 업계의 주목을 받고 있는 사업이다.

잠실우성1·2·3차 조합은 지난 5월 7일 마감된 2차 입찰에서 GS건설이 단독으로 입찰에 참여했다고 18일 밝혔다.  조합측은 “GS건설 단독입찰이지만 한남4구역, 용산정비창 전면1구역 등 금년에 시공사를 선정했거나 선정을 앞둔 구역 못지 않은 조건을 GS건설이 제시했다”고 설명했다.

앞서 조합은 지난 해 9월, 시공사 선정을 위한 첫 입찰을 진행했으나 GS건설만 참여하며 유찰됐다. 당시 삼성물산도 입찰을 검토했지만 참여하지 않았고, 삼성물산은 추후 입찰에 참여하는 조건으로 조합의 입찰지침 완화를 요구했다. 이에 조합은 ▲공사비 인하 ▲책임준공 조정 등 조건을 완화해 같은 해 12월 재입찰을 공고했고, 형식상 새로운 1차 입찰로 간주됐다.

잠실권역 최대어인 잠실우성1·2·3차의 시공권을 두고 삼성물산과 GS건설 간의 혈전이 예고된 가운데 업계에서는 2015년 서울 서초 무지개 재건축에서 큰 표차이로 패퇴한 삼성물산의 복수냐 유독 삼성물산에게 강했던 GS건설의 우위가 지속될 지 관심이 뜨거웠다.

그러나 업계의 기대와 달리 삼성물산은 입찰 마감 직전 불참을 통보했고 결국 금년 3월 4일 마감된 재입찰에서도 GS건설만이 단독으로 참여했다. 이 때문에 조합은 유찰을 선언했고 삼성물산을 향했던 일부 조합원들의 표심이 급격히 차가워졌다는 분위기도 전해졌다. 

잠실우성1·2·3차 조합은 변경된 조건을 그대로 유지한 채 2차 입찰을 다시 공고, 결과적으로 또다시 GS건설만이 참여하게 됐다. 조합이 공개한 GS건설의 제안서를 보면 삼성물산과 혈투를 염두에 둔 파격적 조건들이 눈에 띈다. 평당 공사비를 869.9만원으로 제시해, 조합 예정가(920만원)보다 약 50만원 낮게 제시했다. 

설계 검토를 통해 숨어 있는 분양면적을 찾아내 약 700억원에 달하는 분양수입을 확보했다. GS건설은 지상 커뮤니티 일부를 지하로 배치하고 상가 면적을 일부 축소해 약 1004평의 분양면적을 늘렸고 조합원 분담금을 낮추게 되었다. 

또한 공사비 상환 방식으로 ‘분양수입금 내 기성불’과 ‘공사비 후상환’을 함께 제시했다. 공사비 상환에 있어 ‘분양수입금 내 기성불’이란 조합이 분양대금 수입이 생기면 그 금액 중 기성율에 따라 공사비를 지급한다는 것이고, ‘공사비 후상환’이란 조합의 사업비를 최우선 상환하고, 공사비를 지급하는 것이다. 조합원 입장에서는 금융비용 부담이 낮아지기 때문에 매우 유리한 조건이다.

GS건설은 조합사업비 전액에 대해 CD+0.0% 파격적인 금리 적용을 제안했으며, 이는 최근 수주 경쟁에서 제시된 금리보다도 현저히 낮은 수준이다. 한남4구역 삼성물산(CD+0.78%), 용산정비창 HDC현산(CD+0.1%)보다도 우위에 있는 조건이다. 입찰보증금까지 포함해 전액 무가산 금리로 조달하는 셈이다.

이주비 조건 역시 탄탄하다. LTV 100% 적용, 그리고 인근 '엘리트 아파트 3인방’인 엘스·리센츠·트리지움 동일 평형 이주 시 최저 이주비 보장을 명시해 거주 안정성을 보장했다. 

사업촉진비로 1조원을 편성, 부동산 정책의 변화나 경기 불안 등 외부 요인에 대한 대비책도 마련했다고 이 회사는 밝혔다. 업계에서는 조단위 사업촉진비 편성으로 외부 충격에도 조합이 사업을 신속히 추진할 수 있을 것이란 평가다.

GS건설은 조합원을 위한 분담금 납부 선택제도도 제시했다. 입주 시, 입주 2년 후, 입주 4년 후 중에서 100% 납부 시점을 조합원이 선택할 수 있도록 했다. 이 외에도 ▲상가 및 아파트 최초 분양가 대물변제 ▲철거 부산물 수익 조합 귀속 ▲대안설계 비용, HUG 보증수수료 시공사 부담 등의 조건도 조합에 유리하게 제안했다.

GS건설 한 관계자는 “잠실우성1·2·3 재건축은 단순한 신축 아파트가 아닌, 잠실의 새 랜드마크로 재탄생 할 것”이라며, “SMDP, SKM, SWA, ARUP 등 세계적인 설계사들과도 협업해 최고 수준의 단지를 선보이겠다”고 말했다.