지이코노미 문채형 기자 | 정비사업의 성패는 ‘조합장 리더십’에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 서울 성북구 정릉동 일대에서 추진 중인 정릉골 주택재개발정비사업(이하 정릉골재개발)은 현재 ‘조합 내 분열’, ‘법적 공방’, ‘4천억 원에 육박하는 부채’, ‘이주율 관리’라는 네 개의 난제를 동시에 안고 있다.

 

 

이 같은 상황에서 올 1월 조합원들의 압도적 지지를 받아 보궐 당선된 임동하 조합장은 취임 직후부터 조합 정상화와 사업 재설계에 착수했다. 그러나 당선 2주 만에 선관위로부터 ‘허위사실 유포’에 따른 당선무효 통보를 받았고, 법원의 직무정지 효력정지 인용으로 복귀한 직후, 조합 이사진 주도로 다시 해임 통보를 받는 등 극심한 내홍 속에 있다.

 

임 조합장은 “흔들리는 건 제 자리가 아니라 조합원의 권익”이라며 조합장직 복귀를 위한 법적 대응을 예고하는 한편, 1,411세대 규모의 ‘르테라스 757’ 브랜드 단지를 중심으로 조합 재정 정상화 및 분담금 축소, 고급 단지 조성 등 핵심 사업을 흔들림 없이 추진하겠다는 입장이다.

 

본지는 갈등과 혼란의 한복판에 선 임동하 조합장을 직접 만나, 현재 상황에 대한 입장과 향후 사업 구상, 그리고 조합원들을 위한 실질적 대안을 들었다.

 

■ “조합원 이익 극대화, 그 출발점은 ‘분양가 재설계’”

 

임동하 조합장이 조합 운영의 키워드로 꼽은 것은 ‘조합원 이익 극대화’다. 특히 그는 기존 분양가 산정 방식의 불합리성을 문제 삼는다.

 

“정비사업은 결국 조합원이 이익을 얻기 위한 것이어야 합니다. 하지만 분양가 구조를 면밀히 분석해보면 조합원 분담금이 과도하게 책정돼 있는 경우가 많습니다.”

 

임 조합장은 현재 설계 및 시공사 협의 과정을 거쳐 분양가를 재조정하고 있으며, 조합원당 평균 2억 원 수준의 분담금 절감이 가능하다고 밝혔다. 이와 함께 “조합원 이사비 1,000만 원을 전원 지급하고, 공가 관리까지 조합이 책임지는 방향으로 운영 방식을 전환했다”고 강조했다.

 

■ “르테라스757, 서울에서 유일한 전 세대 테라스하우스 단지”

 

정릉골재개발은 단지 규모와 입지, 설계에서 기존 정비사업과 차별화된다. 정릉 757번지를 중심으로 조성되는 단지는 총 81개동, 1,411세대 규모의 저층 고급 테라스하우스로 구성되며, 브랜드는 ‘르테라스757’로 확정됐다.

 

“서울에서 이 정도의 고지형 저층 테라스 단지를 조성할 수 있는 입지는 사실상 마지막입니다. 도심 속 전원주택급 거주 환경을 제공하는 것이 핵심 전략입니다.”

 

조합은 이를 통해 차별화된 일반분양가 확보, 우수한 시세 방어력, 장기 투자 가치라는 3가지 시장 프리미엄을 확보하겠다는 계획이다. 특히 조합이 자체 수립한 분양 전략에 따르면 입주 시점 시세 대비 10~15% 수준의 가치 상승 여력이 기대된다고 강조한다.

 

■ “3900억 원 부채 구조… 금융인의 시선으로 설계 다시 짠다”

 

조합 재무 구조의 안정성 또한 임 조합장의 중점 과제다. 현재 정릉골 조합은 약 3,900억 원의 사업비 대출을 안고 있으며, 이는 하루 약 3,000만 원에 달하는 이자비용으로 이어진다.

 

“금융기관 출신으로서 말씀드리자면, 현재 구조는 매우 비효율적입니다. 단순히 빌려 쓰는 방식이 아니라 ‘사업성과 연계된 유동성 설계’가 필요합니다.”

 

임 조합장은 재무 리스크를 줄이기 위해 △자산 유동화 전략 △조합금융 재협상 △이주 촉진 리스크 완화 등의 종합 패키지를 준비 중이다. 실제로 그는 기존 조합에서 누락됐던 이행보증금(약 700억 원), 금융비용(약 800억 원), 이주촉진비(약 150억 원) 등 약 1,650억 원 규모의 비용 집행 문제에 대해 법률 검토를 거쳐 환수 및 책임 규명 절차에 착수했다고 밝혔다.

 

■ “선거 무효·해임 논란은 본질 흐리는 행정적 충돌… 조합원 이익이 우선”

 

한편 임 조합장은 당선 이후 겪은 선거무효 통보와 법적 충돌, 조합 이사진의 해임 시도 등에 대해서도 솔직한 입장을 밝혔다.

 

“조합원들께서 절차적 문제 없이 저를 선출하셨습니다. 그런데 정관과 규정을 위반하면서 선거관리위원회가 일방적으로 당선을 무효 처리했고, 법원에서 이를 제지했습니다. 지금 벌어지고 있는 일들은 ‘사업을 흔들기 위한 수단’일 뿐입니다.”

 

실제 서울북부지방법원은 임 조합장의 가처분 신청을 인용하며 조합장직에 복귀토록 했지만, 조합 이사진은 하루 만에 임시총회를 소집해 해임 결정을 강행했다. 임 조합장은 해당 총회 역시 절차상 하자가 크다고 판단하고 총회 효력정지 가처분도 추가로 제기할 계획이라고 밝혔다.

 

■ “정릉골은 서울 정비사업의 새로운 기준이 될 것”

 

임 조합장은 끝으로 “정릉골 재개발은 기존 정비사업과는 다른 철학과 구조를 가진 모델로 자리잡을 것”이라며 “갈등보다 대안을 중심으로, 이익보다 원칙 중심으로 운영해야 시장에서 인정받는다”고 강조했다.

 

“서울 마지막 고지형 단지로서 지형적 가치, 테라스 설계의 희소성, 조합원의 재산 가치를 모두 높이는 재개발이 될 겁니다. 조합원들의 인내가 보상받는 모델을 반드시 만들겠습니다.”

 

조합장 선거 당선 직후부터 이어진 무효 통보, 법원 가처분 인용, 하루 만의 해임 결정까지. 임동하 조합장은 전례 없이 혼란스러운 조합 내부의 갈등 한가운데 서 있다. 그러나 그는 분명하게 말한다. “조합장은 흔들릴 수 있어도, 사업의 방향은 흔들려서는 안 된다.”

 

1400여 세대 대단지 테라스하우스를 서울 도심에 실현한다는 꿈은, 단지 한 사람의 정치적 유불리에 따라 좌우되어서는 안 된다. 정릉골의 개발은 단순한 부동산 프로젝트가 아니라, 수십 년을 낙후 지역에서 살아온 조합원들의 미래를 거는 생존의 문제다.

 

임 조합장은 “이제는 싸움보다 해결이, 정체보다 전진이 필요하다”고 강조한다. 사업 지연이 초래할 금융비용과 사회적 손실은 돌이킬 수 없다. 조합이 정상 궤도로 돌아갈 수 있다면, 빠른 착공과 합리적인 분양가 조정, 그리고 조합원 이익 극대화도 가능하다는 게 그의 확신이다.

 

“조합원 한 분 한 분이 바로 이 사업의 주인입니다. 끝까지 함께 한다면, 우리는 반드시 이겨낼 수 있습니다.” 그의 이 말은 단지 수사가 아니라, 법정 다툼과 내부 반대 속에서도 한 발씩 전진해온 조합장의 절박한 진심이 담긴 외침이다.