지이코노미 정태식 기자 | 부동산 경매가 대중화되면서 일반인들이 법원경매를 내 집 마련의 수단 뿐 아니라 재테크 수단으로 많이 활용하고 있다. 하지만 경매부동산을 받기 위해서는 많은 공부 후에 도전하는 것이 필수다. 가장 먼저 경매 물건에 대한 정보수집과 물건에 대한 권리분석 능력이 필요하다.
일단 경매물에 대한 정보는 각종 경매 사이트와 대법원 경매정보를 이용하면 언제든지 검색 가능하므로 자신이 취득하고자 하는 부동산은 위 사이트를 통해 먼저 검색해두는 게 좋다.
하지만 가장 중요한 권리분석은 일반인들이 쉽게 할 수 있는 것이 아니므로 권리분석 능력을 습득한 후 경매 입찰에 참여하거나 부동산 변호사 등의 도움을 받아 참여하는 것이 좋다. 만일 권리분석이 잘못된다면 막대한 손해를 볼 수 있기 때문이다.
남성원 건설부동산전문변호사는 “일단 경매할 때 토지와 건물이 따로따로 경매물로 되어 있는지 확인해보는 것이 좋다. 토지만 필요해서 입찰을 해도 그 토지 위에 건물이 있으면 분명 법정지상권이 문제가 될 수 있으며, 농지를 매수하는 경우에는 농지취득자격증명서까지 필요하기 때문이다.”라고 설명했다.
여기서 발생되는 문제가 바로 법정지상권이다.
우리나라의 부동산은 법제상으로는 토지와 건물에 대해 각각 소유권을 인정해 준다. 그래서 경매 뿐 아니라 일반 매매 거래 진행시에도 종종 토지와 함께 미등기 건물이 매매되는 경우가 있다.
문제는 이후에 토지에만 근저당권이 설정되고, 그 근저당권을 근거로 토지가 경매 당하게 되면 미등기 건물에 대해 법정지상권 문제가 생긴다. 법정지상권은 근저당권 설정 당시에 동일인 소유에 속하는 토지와 건물이 경매로 인해 각기 다른 소유에 속하게 된 경우, 건물의 소유를 위해 인정되는 권리다(민법 제366조 참조).
예를 들어, 토지소유자가 그 지상에 자신의 비용으로 건물을 신축하고 소유권보존등기를 마친 다음 건물을 제3자에게 매도하면 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마친 새로운 건물소유자는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상 토지에 관한 지상권을 자동 취득하게 되는 것이다.
물론 경매 사이트를 살펴보면 토지가 매각목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 매각목적물이 되어 지상권을 취득하게 되는 경우에도 모두 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 내용이 공시돼 있다. 따라서 경매에 참여할 경우 사이트에 기재된 정보를 꼼꼼하게 살펴보는 것이 우선이다.
남성원 변호사는 “민법상 법정지상권이 인정되면 건물에 따라 15년에서 30년 간 사용할 권리가 생길 수 있다. 때문에 법정지상권이 있는 토지 물건 등을 경매, 매수하는 경우 장기간 부담이 생길 수 있다는 걸 반드시 알아둬야 한다”고 강조했다.
때떄로 경매로 나온 토지 중에는 그 지상에 미등기 된 건물을 비롯해 창고 및 비닐하우스 등이 소재하는 경우가 있다. 이때도 그 건물 등은 등기 또는 미등기 여부와 관계없이 법 규정상 소유권이 인정되는 경우 토지를 사용할 수 있게 해줘야 한다. 즉, 토지의 지상물을 소유하기 위해 지상을 사용할 수 있는 법정지상권이 인정되어야 하는 것이다.
그렇다면 법정지상권을 가진 건물이 있는 토지 낙찰 후 어떻게 하는 것이 좋을까.
일단 법정지상권은 채권이 아니라 물권이기 때문에 법정지상권을 취득한 건물소유자는 토지소유자를 비롯한 누구에게도 자신의 법정지상권을 주장할 수 있고, 이후 토지를 양수한 새로운 토지소유자 역시 특별한 사정이 없는 이상 건물소유자에게 건물 철거 등을 주장할 수 없다.
따라서 민법 제187조에서는 법정지상권을 자신이 양도받기 위해서는 매수 후 반드시 등기를 하도록 규정되어 있다.
법정지상권에 관한 등기를 마치지 않는다면 관습상 법정지상권은 여전히 당초의 법정지상권자인 종전 건물소유자에게 유보된 것으로 되기 때문에 건설변호사의 조언을 받아 마무리 짓는 것을 권한다.
이렇듯 부동산 경매는 사소한 요건 때문에 예기치 않은 결과가 발생하기도 하므로 각종 서류의 분석과 현장방문 등을 철저히 해 재산상 손실을 사전에 방지하는 것이 중요하다.
마지막으로 남성원 변호사는 “일반적인 거래 역시 물건 매수 시 철저한 현장답사를 하고 향후 분쟁을 대비해 해당 사안을 다수 다뤄 온 건설부동산변호사를 찾아 관련 법률을 확인하는 것이 필요하다.”면서 “아무쪼록 법적 조언을 받아 실무적으로 해결할 수 있는 방법을 적극적으로 대비해두길 바란다.”고 말을 맺었다.
