지이코노미 김정훈 기자 | 전세 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못해 소송으로 이어지는 사례가 늘고 있다. 대법원이 발간한 2024 사법연감에 따르면, 지난해 전세금 반환소송은 7,789건으로 전년 대비 2배 이상 증가했다.

최근 집주인들이 내세우는 대표적인 이유는 바로 ‘원상회복’이다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “임대인들이 세입자가 집을 원래 상태로 돌려놓지 않았다며 보증금에서 수리비를 차감하려는 경우가 많다”고 설명했다. 세입자의 부주의로 인한 훼손이 아닌, 생활하면서 자연스럽게 발생하는 흔적까지 문제 삼는 경우가 적지 않다는 것이다.

그러나 법원은 이런 주장에 엄격한 기준을 적용한다. 서울중앙지방법원은 “임대차 계약서에 구체적인 특약이 없는 한 통상적인 손모는 임대인이 책임져야 한다”는 입장을 명확히 했다. 판례에서도 임대료에는 이미 감가상각과 수선비용이 포함돼 있어, 세입자에게 별도의 부담을 지우는 것은 부당하다고 판단한 바 있다.

분쟁을 예방하려면 입주와 퇴거 시 집 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 무엇보다 중요하다. 엄 변호사는 “입주 당시 기록을 갖고 있다면 퇴거 시 비교해 제출할 수 있어 불합리한 원상복구 요구를 막는 데 큰 도움이 된다”고 강조했다.

또한 계약을 체결할 때 원상회복의 범위를 특약사항으로 명확히 남기는 것도 필요하다. 만약 법원이 임대인의 상계 항변을 일부 인정할 경우, 그 부분은 기판력이 생겨 다시 다툴 수 없기 때문이다.

전세시장 불안이 이어지는 가운데 세입자들은 갈수록 꼼꼼한 증거 관리와 계약서 작성이 요구되고 있다. 전문가들은 “임대인과 임차인 모두가 합리적인 범위에서 원상복구 기준을 합의하는 것만이 불필요한 분쟁을 줄이는 길”이라고 조언한다.